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文章来源：券商中国　

　　文 张达

　　近期部分楼市、地市成交火爆引起了监管部门的高度重视，对违规资金流入房地产市场的监管再次升级。

　　券商中国记者根据银保监会公开信息梳理统计，4月以来（4月1日-5月20日），仅50天时间，各地银保监局开出的223张罚单中，涉及违规“输血”房地产的罚单就有32张，罚没金额合计超过1000万元。

　　银保监会日前还发通知称，将整治房地产市场融资乱象，包括银行、信托等融资渠道或进一步收紧。而在央行近日重提“把好货币供应总阀门”的背景下，流向房地产的“水”或被严控。

　　接受券商中国记者采访的业内人士认为，对房地产融资乱象整治，房企资金面或再次收紧，部分房企又将面临资金短缺的掣肘。不过也有房企人士表示，监管部门主要是为了规范金融业务，防范金融风险，对房企正常融资影响不太大，因为违规的情况没那么多。

　　违规“输血”房地产最高被罚200多万

　　券商中国记者根据银保监会公开信息梳理统计，4月以来（4月1日-5月20日），仅50天，各地银保监局开出的223张罚单中，涉及违规“输血”房地产的罚单有32张，罚没金额合计1068.7968万元。

　　其中，上海、天津、青岛、河北、重庆、大连、黑龙江等地15家金融机构在罚单之列，除了一些全国性股份制商业银行和地方性商业银行，六大国有银行中的建行、交行、邮储银行等三大行的地方分支行也被罚了。

　　主要违法违规事实（案由）包括某些银行向资本金不足的房地产项目发放贷款，违规发放贷款被用作拍地保证金和土地出让金，违反规定发放个人住房贷款，违规发放“假按揭”贷款，未严格执行商业用房购房贷款首付比例规定，信用卡持卡人使用信用卡支付购房款等，以及某些信托公司违规发放房地产自营贷款，信托资金违规发放房地产贷款等。

　　在32张罚单中，最大金额的罚单是上海农商行宝山支行因2017年违规发放某贷款被用作拍地保证金、土地出让金，被责令改正并罚没合计228.7968万元；

　　中国民生银行(6.080, -0.03, -0.49%)重庆分行因内控管理不严导致信贷资金违规流入房地产企业；以贷转存；签发银行承兑汇票对贸易背景审核不尽职，共计被罚款90万元；

　　平安银行(12.300, -0.10, -0.81%)青岛分行因信贷资金违规流入资本市场和房地产市场、信贷资金被挪用、贷前调查不尽职，被罚款90万元；

　　中国建设银行(6.970, -0.01, -0.14%)沈阳大东支行因个人住房贷款存在虚假银行流水及未按照施工进度发放固定资产贷款，被罚款80万元。

　　值得注意的是，上述罚单中的案由都在银保监会近期拟整治的房地产融资乱象之列。

　　5月17日，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，要求银行机构和非银行领域各类机构按照相关要点开展整治，突出处罚和问责，其中多处涉及房地产领域融资乱象整治。

　　其中，对银行机构的整治包括：表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资；个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房；资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场；并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于房地产开发。

　　对非银行领域的整治包括：信托公司向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款。金融资产管理公司未执行关于房地产业务的各项政策和监管要求。金融租赁公司违规开展房地产业务。

　　而在今年3月房企融资规模大幅反弹的数据中，其他债权融资、信托贷款融资和境内银行贷款融资环比分别大涨464.84%、382.04%和67.21%。

　　房企资金面再次收紧

　　今年3月以来的楼市“小阳春”被业内人士认为信贷宽松是原因之一，而二线城市土地市场近期的成交火爆也与房企资金面宽松有关。

　　这在房企资金来源数据中也有体现，国家统计局的最新数据显示，1-4月份，房地产开发企业到位资金52466亿元，同比增长8.9%，增速比1-3月份提高3个百分点。其中，国内贷款8955亿元，同比增长3.7%；利用外资34亿元，同比增长1.0倍；自筹资金15687亿元，同比增长5.3%；定金及预收款17249亿元，同比增长15.1%；个人按揭贷款8031亿元，同比增长12.4%。

　　从4月房企的融资规模来看，虽然环比有所回落，但相比去年仍处高位。根据同策研究院统计，4月40家典型房企融资总量中，债权融资额占比超9成，其中，发行公司债融资占比超6成。

　　不过，4月除公司债融资总额环比增长2成外，其他债权融资（占比14.25%）、信托贷款（占比10.00%）、境内银行贷款（4.27%）等融资总额环比均大幅下降超五成。

　　值得注意的是，无论是从1-4月房企到位资金中利用外资同比增长1倍，还是4月房企发行的17笔公司债中有15笔是美元优先票据或债券来看，在境外融资成本高企的背景下，境外融资仍较快增长，从侧面反映出境内融资形势仍不明朗。

　　同策研究院的数据显示，4月，中国恒大发行6笔公司债，发行总融资规模30亿美元，票面利率为9.5%-10.5%。当代置业发行的于2021年到期的3亿美元优先票据，票面利率为12.85%，融资成本最高。

　　在这样的背景下，银保监会对房企融资乱象进行整治，是否意味着房企资金面进一步收紧了呢？

　　同策研究院张宏伟接受券商中国记者采访时表示，预计一些非正常合理的融资渠道，如过度加杠杆或一些通道类的业务有可能要多一些整治，短期内可能对一些杠杆率比较高的企业有影响，再加上现在资本市场上市房企股价又下跌了，有一些企业之前的股权质押问题又显露出来，这两种情况下，有些企业可能遇到一些资金面的压力。

　　不过，张宏伟强调，现在的市场周期运行特征和经济环境来讲，决定了整个楼市调控政策层面以及企业融资环境来讲还是平稳。

　　“违规融资的情况有，但不是太多，整治乱象对房企影响不是太大。监管部门主要还是希望能够进一步规范金融业务，防范金融风险。融资环境最紧的时候已经过去了，房企该融的还能融到，融不到的还是融不到。从监管角度讲，能流出来的还会流出来，流不出来的房企也拿不到。”&nbsp；一位房企人士对券商中国记者说。

　　多位业内人士告诉券商中国记者，大河有水难免会通过各种途径冒出来，因为金融机构离开房地产，营收也会受影响。一位信托公司人士就对券商中国记者表示，信托的属性是要有高收益的产品，而房地产利润相对较高，能承受高成本的资金，跟信托匹配度高。通常信托业务收入中，房地产占比超过一半。

　　值得注意的是，监管部门近期对房企的资金状况关注度颇高，光明地产(6.190, -0.11, -1.75%)、泰禾集团(15.730, -0.02, -0.13%)、金科股份(6.320, -0.13, -2.02%)等多家上市房企接到交易所的问询函，其中很多问题涉及到资金状况、盈利能力、偿债能力等。

　　另外，有媒体报道称，近期，南京等部分二三线城市房贷利率有所上调，深圳、合肥等地一些银行也收紧了房贷额度，某大行深圳分行甚至暂停了房贷业务。